暗流建成的物流园区的规划计划

物流园区规划无疑是摆在物流规划界的难题。当时我国物流园区规划作业中还存在着不少问题，以下是其间最典型的几个。
榜首，物流园区规划禁绝不细、定位不清禁绝。
截止到现在，我国没有构成全国性的物流园区的全体规划，仅有部分区域拟定了区域物流开展规划，这些区域物流开展规划仅对区域内园区的数量进行开始规则，详细的园区选址、占地面积、出资规划等规划都不全面、不详细。因为短少科学的物流园区全体开展规划，短少批阅的依据，形成政府无法对拟建园区的选址、设备设备等进行合理的束缚和辅导，致使呈现部分区域园区的低水平重复建造状况。暗流完结的部分物流园区规划计划理论性强、内容不完整、短少实践操作性、定位不清禁绝。相关查询显现，部分建成或再建的物流园区短少清晰的方针定位，过火寻求归纳化和国际化，而短少科学性和实用性。
第二，物流园区建造规划贪大求全。
我国现有物流园区单个园区规划过大。据《2008年全国物流园区（基地）查询报告》显现，我国物流园区占地面积在5平方公里以上有53个，占17.5%。2003年头，依据零点研讨集团的不完全查询显现，物流园区或基地中出资较大的北京物流港出资总额超越110亿元，占地7000余亩。而国外成熟物流园区中，荷兰的14个物流园区，均匀占地仅为0.448平方公里，而且这些物流园区其物流吞吐量远远超越我国的园区。
我国部分物流园区在规划时未能充分考虑本地和周边的物流需求及应有的规划规范，仅仅简略地为物流而物流，盲目求大、求全而忽视了运用经济性和规划合理性的要求。
第三，物流园区规划没有归入城市规划系统，晦气于城市功用的完善。
一些合适开展物流园区的区域在原城市规划中已作其他组织，乃至部分规划或许暗流施行，这必定形成物流园区规划与城市规划的对立，被逼修正城市规划习惯物流园区开展，形成较大规划的拆迁，加大园区建造的本钱与复杂性，延迟建造工期。在城市规划中合理组织物流园区用地，正确处理物流园区规划与城市各个层面规划的联系，是物流园区科学规划的条件之一。
第四，物流园区规划受制于行政区划，存在重复建造现象。
物流园区有很强的开放性，应着力打造区域性物流渠道，下降区域物流本钱，这是现代物流业开展的重要条件，物流工业需求规划经济。现在，物流园区规划受制于行政区划，很难站在区域经济的开展高度来规划物流园区。在各地的物流开展规划中，彼此间短少协谐和各自为营，导致物流园区的重复建造和商场切割，乃至导致园区间的无序竞赛，对区域物流工业的开展和区域经济协作都是十分晦气的。
第五，物流园区规划短少科学的商场研讨。
物流商场本身、数据搜集处理和剖析技能的杂乱性，许多物流园区在规划时都没有深化研讨和考虑，尽管规划经过了政府的批阅，可是这些规划无法得到企业和商场的认同。物流商场剖析是适当杂乱的，尤其是物流商场猜测，需求很多的材料搜集及现场实地调研，经过系统的剖析后才干承认方针商场的现有容量及构成。
物流园区规划应恪守的准则
物流园区的规划建造是一项系统工程，物流活动范围宽广，既有城市的、区域的、全国的活动范畴，又有跨国的活动领域；物流流程杂乱，须经过仓储、运送、配送等环节；物流触及面广，触及工业、农业、商业等部分。在这种状况下，需求协同各方，把握好物流园区的规划准则才能做好物流园区规划作业，否则会影响物流园区的效益进步和能效发挥。其间最重要的准则有以下几条：
首要，科学选址准则。
物流园区怎么选址，一般来说取决于树立物流园区的首要意图。以商场需求为依据准则。物流园区的建造要结合当地的实践物流需求，防止建成后无人进驻、有场无市。
合理使用现有物流资源的准则。在进行物流园区新建或改建时一定要归纳考虑既有物流资源的使用状况，防止重复建造或物流资源的糟蹋。
其次，一次规划分步施行的准则。
建立开发建造的全体方针和阶段性方针，分2~3个建造阶段，逐渐建成。
物流园区规划计划有必要把握的要害
因各种原因无法开发或许开发失利的物流园区项目，都无疑会给投入了很多时刻、精力、资金的开发主体形成难以补偿的丢失。因而，了解和把握物流园区规划的要害很有必要。切实可行的物流园区规划计划有必要包含以下几点：
1.开发的外部环境与商场剖析。精确了解开发时机与商场要挟、物流需求量与物流服务供给才干、有利要素与晦气条件等。
2.战略定位。精确进行园区类型与形象定位、运营方向定位、功用定位、商场定位。
3.运作管理模式。清晰服务方针、物流货品、服务功用、运营战略。
4.开展方针。包含短期、中期与全体方针。
5.开发战略与招商战略。
6.项目布局和建造规划。
7.出资规划与资金筹集。
8.盈利模式与经济效益剖析。包含园区开发商与入园企业盈利模式与经济效益剖析、出资危险及应对战略。
当时物流园区规划问题的处理计划
首要，要搞好物流园区规划中的开发环境与商场剖析。
开发环境与商场剖析不仅是规划的根底和条件，也是处理当时物流规划问题的要害。开发环境剖析需求深化了解区域物流园区周边区域的经济开展状况、商场需求、根底设备、服务竞赛等状况，并对物流园区辐射区域的宏观经济、工业和微观环境进行剖析，对方针商场进行开始细分和挑选。商场剖析需求经过技能经济办法进行方针商场的现有容量核算和构成剖析，经过数学模型和信息技能进行方针商场及细分商场的成长性猜测。
其次，要做好商场调研与材料搜集。
榜首步，要在预备物流园区的规划之前，需求对物流园区规划的布景进行了解；第二步需求搜集的材料包含：物流园区地址区域的社会及经济开展现状及规划类、交通及城市开展现状及规划类、物流开展现状及规划类以及物流园区本身的用地及开发主体相关材料类；第三步需求依据对第二步材料的剖析，进一步清晰愈加详细和细分的材料类别；第四步是材料的搜集与调研一般与详细的剖析作业同时或替换进行，有时，在主体剖析作业完毕后，还需求对单个问题进行弥补调研。
第三，要做好开发环境剖析。
物流园区周边区域的经济开展状况、商场需求、根底设备、区位条件、服务竞赛等构成了物流园区的开发环境。在开发环境的剖析过程中，对相关区域工业现状与规划、城市现状与规划、交通现状与规划、物流现状与规划材料的剖析十分重要。
第四，商场需求剖析。
经过对物流园区的开发环境进行剖析后，物流园区的商场需求已可依据当地的经济特色、工业结构及生产力布局开始承认。进一步深化的商场剖析需求经过技能经济办法进行方针商场的现有容量核算和构成剖析，经过数学模型和信息技能进行方针商场及细分商场的成长性猜测，依据久远和近期的物流量，才干承认物流园区久远和近期的建造规划。关于物流园区周边散布有大型开发区的状况，需求对开发区的物流需求进行专项剖析。
第五，搞好物流园区的战略定位。
物流园区的规划者在完结详尽的定性和定量商场剖析和研讨之后，还有必要对物流园区全体优势、下风、时机、要挟进行剖析 （SWOT剖析），假如某类服务设备在全体园区中占有较大份额，还有必要进行专项的SWOT剖析。
在进行物流园区的战略定位过程中，要充分考虑物流及其相关需求怎么在园区完结，物流园区在本地、区域和全国的形象，物流园区的服务范围和辐射面，物流园区的功用分区，物流园区供给的服务功用等。
第六，搞好物流园区项目布局和建造规划承认。
物流园区的项目布局和建造规划承认是指依据物流园区的战略定位，在已承认的功用区内，依照完结物流或相关需求的方针，承认详细项意图散布地址和建造规划。
一般，物流园区项目布局应该遵从如下准则：
●大功用分区组团准则，行将物流园区分红五大区域，并尽量独立组团；
●小功用就近准则，行将大功用区内的小功用尽量就近放在一同；
●便利事务活动准则，行将有事务协作的项目尽量布局在一同；
●经济合理性准则；
●人流车流尽量分流准则；
●物流商流有分有合准则；
●有利于物流园区分期开发和成熟项目先开发的准则。
物流园区建造规划的承认首要以商场需求剖析中对各种物流需求量的剖析和猜丈量为根底，结合物流园区的战略定位、功用定位经过组合和比较，挑选和承认最合适的方针功用需求，并据此对各功用和项意图建造规划进行承认。规划承认过程中除根底的定性剖析外，还需求很多的定量剖析。
第七，把物流园区规划归入城市规划系统，促进城市功用的完善。
物流园区的规划和布局要考虑城市全体开展，结合城市用地条件来承认物流园区的方位。因而，物流园区的规划有必要要考虑城市规划的要求，以城市的全体规划和布局为蓝本，把物流规划归入城市规划系统和区域经济开展规划中，适应城市工业结构调整和空间布局的改变需求，与城市全体规划相和谐，与城市功用定位和前景开展方针相和谐，契合城市物流用地空间的一致布局，满意城市+地域合理分工和协作的要求，促进城市功用的完善。
第八，打破行政区划，统筹物流园区规划，防止重复建造。
打破行政区划，实施统筹规划，政府有必要承担起主导作用。物流园区规划应淡化小城市认识，含糊城市鸿沟，打破行政区划和条块切割，以新的机制和谐利益，化解抵触，以和谐协作精力树立起一致的区域物流商场。物流园区规划不能简略地商场化运作，需求政府和商场两手抓。

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