电商或圈地建物流：北京地价250万元/亩

“我不以为一家电子商务公司需求上千亩土地自建物流中心，这不免有圈地之嫌。”仲量联行我国区物流基础设施总监、董事王成志关于现在电商纷繁投 资物流地产感到较为不解，“电商到今日还没能挣钱，这是揭露的隐秘，拿着出资人的钱，应该更专心做电子商务事务才对，而不是拿地、造库房，这是在远离主 业，并不能添加中心竞争力。”

但现实却是，电商关于投资制作物流中心的热心正在敏捷升温。跟着京东商城决定将融资资金砸向物流建造项目，各电子商务公司涌入物流地产的气势也一发不可收。

自2009年以来，京东商城自购土地已挨近1400亩，而且方案本年一起开工建造7个一级物流中心和25个二级物流中心。当当、淘宝、杰出、凡 客诚品、苏宁易购、新蛋、1号店等电商也纷繁表明要在各地树立自己的物流中心，阿里巴巴集团更是宣告要斥资千亿在全国树立仓储体系。

国内库房的求过于供是电商涌入物流地产的开始动力，《全国仓储业开展指数》的数据显现，2010年全国通用库房需求面积达7.01亿平方米，实 有库房面积仅5.5亿平方米，通用库房整体上处于求过于供的状况。而仲量联行的研究报告也显现，上海物流仓储租金自上一年以来一路飙升，涨幅超越10%。

可是，电商对物流地产的爱好正越来越超出实践的需求，这在王成志看来充溢风险：“拿了地、造了库房，这些东西都将成为财物，而这些财物是要缴税 的，但假如电商租借第三方的库房，租金则是可以抵税的。所以除非自用，否则要让这笔投财物生收益，电商就得兼做开发商、房东，把自建库房再租出去，可是这 不是又远离主业了?而且电商是否有才能运营物流中心?电子商务的库房是否能够合适家具类、超市类、工业产品类的库房呢?现实上，电子商务的库房通用性并不 强。”

王成志介绍，有时候电子商务公司比物流地产商更简单拿到工业用地，这在必定程度助涨了电商拿地的愿望。

“工业用地分为三种类型，一种是工厂、厂房，一个是库房、物流中心，还有一个便是研制中心。关于出让土地的地方政府而言，研发中心和工厂日后可 以带来继续的税收，可是库房发生的税收相对要少许多。而电子商务公司往往会将结算事务也放在库房中进行，结算事务能够给当地带来税收，因而政府更愿意出让 土地给电商。” 王成志称。

关于电商为何热心参加物流地产的开发，王成志表明：“榜首仍是赌地价增值，因为土地的供应量是有限的，因而物流地产乃至比商业地产更有增值的空间。当然另一方面，这部分财物能够被包装成为日后上市的一个卖点。”

电商的很多涌入导致物流用地的价格不断上涨。据王成志介绍，北京通州本年有一块物流用地拍出的价格挨近250万元/亩，“足见物流地产现在被炒 得有多热”。在上海，物流用地的一手地在每亩50万~60万，相对廉价，不过取得土地却十分困难，因为政府把关较严厉，对开发商资质以及项目的要求较高， 拿到一块物流用地一般需求花费一年半到两年时刻，因而在上海，物流用地求过于供的局势现已至少有5年的时刻，“上海物流用地真实的成交量首要自于二手地， 现在的均匀报价在100万元/亩以上，而且还在涨。”

“现在我国库房的出资回报率在全球范围内都算是较高的，毛收益率在8%~8.5%，高于一般住所以及商业地产的均匀收益率。”王成志以为，“电商出资物流地产不是一个很健康的生长方法。”

王肖邦 童舒宁

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